文/裴东升 孔庆光

2021年，全国社会物流总费用16.7万亿元，占GDP的14.6%。 物流业发展质量和效率提升，物流市场潜力巨大。 随着我国实施数字中国、乡村振兴、数字经济等战略，物流园区作为城市基础设施，发挥着不可或缺的重要作用。

两年来，COVID-19疫情给我们的经济社会生活带来巨大影响，导致全球政治经济格局发生巨大变化。 疫情带来的不确定性，让各行各业都陷入困境。 没有人能独善其身，物流园区首当其冲，感受到压力。 物流业是劳动密集型产业。 疫情期间，道路交通管制、物流站点关闭、物流线路停运等现象屡见不鲜。 这导致物流运输环境复杂，货物在途控制困难，物流成本高。 应对疫情，措施稍慢就会导致整个供应链出现问题，发展之路将“如履薄冰”。

物流园区作为物流业的重要载体，发挥着重要作用。 园区运营也面临重大挑战。 提升园区服务水平，突破当前逆境，成为园区必须考虑的重要问题。 中央提出构建国内外“双循环”新发展格局。 物流作为社会流通体系的基础，将在“双循环”发展格局中发挥更加重要的作用。 新形势下，提高物流园区运营能力，做好物流园区运营管理工作，对于促进和保障经济发展和社会生活稳定具有重要意义。

我们认为，提升后疫情时代物流园区运营能力，要重点抓好以下七个方面：

1、常态化开展疫情防控，升级园区安全管理

物流行业从业人员多、群体大、范围广。 做好园区安全工作对于物流园区的发展至关重要。 一般园区的安全管理主要侧重于保障设备安全、交通安全、消防安全、防盗安全、用电安全、环境卫生管理等。受疫情影响，园区注重防疫与安全生产并重。 防疫工作必须严格按照标准程序进行。 要建立“纵横交错、碎片化负责、全面覆盖、分级管理、职责明确、统一调度”的工作机制，做好园区常态化工作。 安全防疫工作。

1、园区闭环管理

物流园区人流车流密集，物流线路辐射全国。 防控任务重、压力大。 可从车辆、人员、环境消毒、绩效问责四个方面实施闭环管理。 园区在压实疫情防控责任的同时，也在物流园区筑牢疫情防控坚强防线，全力保障物流企业正常生产。

2.园区智能化管理升级

在抗击疫情的战斗中，物流业在运输防疫物资、保障人民生活必需品配送方面发挥了重要作用。 物流园区作为交通枢纽，以“无接触配送”、“无人配送”为代表的物流行业数字化、智能化应用也成为社会各界关注的焦点。 同时，通过5G、人工智能、无人设备等新技术系统赋能，建设现代化智慧物流园区，连接物流服务体系和物流服务体系，已成为园区发展的重要趋势之一。园区管理体系，提高企业协作水平，提高园区整体运营效率。

3、开展应对突发事件的防疫演练和疫情预案

物流园区日常管理过程中，除了安全检查、消防演练外，还应加强防疫演练，明确工作流程，实行分区管理，覆盖整个园区，职责明确确保园区服务不中断，保障措施有效、制定。 防疫预案和应急物流预案已落实到园区日常管理中，应急防护物资已备齐，公司勇于承担社会责任。

2、园区基础设施管理向平台化服务转型升级

现代物流园区不再提供简单的物流空间物业租赁服务管理，而应被定义为“服务物流企业”的第四方平台运营商，即通过系统地提供“整合资源、规范管理、完善服务”。与客户共同创造价值、成就商业 目前，物流园区也正在经历从业主租赁服务向增值服务、供应链服务和互联网+服务的转型，进入园区“4.0”时代。工业互联网、组织创新、数字经济的发展，对物流园区在“管理提升、转型升级、互联互通、降本增效”方面提出了更高的要求。 物流园区运营上升到构建园区供应链生态圈的层面，以产业聚集的思维提升运营能力，升级为数字化、智能化的供应链产业园区。

对于公园运营而言，公园服务不仅仅是线下基础管理。 未来的发展趋势肯定是平台服务（线下+线上）。 建立健全适合物流园区自身的运营服务体系。 在物流园区招商运营实践中，我们总结了构建物流园区运营服务体系的八个维度：

1、适合物流园区特点的专业物业服务：包括基础物业管理服务、车辆闸门及停车作业、仓储管理、消防防盗管理服务等。 物流园区的建筑形态和服务功能必须符合物流业务经营特点，管理入驻物流企业的货物摆放，协调车辆进出场地的顺序，提供24小时保安和保洁服务，以及随时随地的物业设施维护服务。 物流园区物业服务的重点是仓库消防安全和大门停车管理。

2、物流企业孵化服务：设置房屋租赁、工商登记、项目评估申报、科技基金、贷款融资、创业培训、就业培训等功能，为中小企业提供管理支持物流和供应链企业，并提供短期融资和担保服务、商业保险等服务，促进中小型物流和供应链企业创业发展，成为中小企业创业成长的垂直孵化器和加速器。中小型物流及供应链企业。

3、增值商务服务：根据入驻企业需求，可提供仓储管理、运输配送、信息服务、金融服务、电商代理运营、人才外包等增值综合物流服务。新增服务（租赁、办公等），实现多业态收入。

4、金融保险：考虑入驻企业在经营中遇到的资金短缺问题，如融资、担保、保险、仓单质押等，可通过引入专业服务机构来满足企业的金融需求。

5、物流总承包服务：以物流服务平台运营商为抓手，以降低物流成本、协调信息资源、实现社会资源高效配置为目标，形成物流平台网络和渠道，拓展产业链。规模化发展，延伸上下游产业链。 。 包括货运代理、货物中转、物流总承包等。

6、政策服务：摒弃单纯依靠土地出让、税收优惠等招商引资的传统方式，建立政策服务体系，让物流供应链企业在每个发展阶段都能得到适当的政策支持。 包括租金补贴、仓库修缮补贴、水电补贴、税收优惠政策、人才引进政策、项目补贴等。

7、信息服务和智能化运营：通过对物流业务信息的管理，实现物流业务的及时化、信息化、智能化、网络化运营，建立信息交换和传输，建立相应的功能连接，实现业务的实现运营。 协调运作、科学管理，实现企业内部、外部信息的共享和有效利用，提高入驻企业的经济效益和市场竞争力。 包括车辆管理系统、仓储配送管理系统、客户管理系统、财务管理与结算系统、决策支持系统等。

8、供应链服务：深度参与生产、流通企业的供应链管理，从采购供应到生产过程中零配件、原材料的采购、线上线下半成品、销售配送产成品、营销拓展、物流运输等，提供供应链一体化物流管理，降低企业物流成本。

3、从基础业务到电商创新，打造“仓储+门店+连锁”一体化模式

房地产开发模式下的物流园区，开发商以物业销售为主。 只需要招商引资、引进企业入园即可。 企业发展状况、商业模式、相关投资和维护等问题往往被忽视。 这也导致了园区与入驻企业之间的“粘性”。 “差劲的是，企业一旦遇到更低的租金价格、更优惠的投资政策、更便利的交通环境，就会离开园区。导致园区缺乏核心竞争力，招商不理想，空置率高，运作封闭、效率低下。

改变“重收费不重服务、做房东收租金”的发展模式。 在园区提供基础服务的同时，还要完善创业创新服务，实现“大众创业、万众创新”转型。

随着国家政策层面对互联网+的引导和重视，作为“互联网+园区”的典型产品，电商物流园区建设进入新一轮高潮。 对于一般物流园区（不包括公路口岸、大宗物资交易、多式联运等为本地区提供特色服务的园区）的发展来说，利用电商运营可视为增长的“倍增器”。园区经济效益。 模式的“转换器”、产业升级的“助推器”。 物流园区向电子商务经营发展，必须注意以下几点：

1、提供专业的电商运营服务

为入驻园区企业提供专业的电子商务运营服务是物流园区未来发展的核心业务核心之一。 园区电商运营服务的方向可以是协助一些想要开始尝试电商行业，或者想要转型为电商的传统企业，从最初的网站开始，进行互联网的运营和销售。建立、营销推广、技术支持，包括数据统计分析、仓储管理和物流、专业客户服务等； 我们还可以提供专业、系统的电子商务孵化服务，包括人力资源服务、金融服务、政策服务、人才培训、电子商务和跨境电子商务。 商务运营等。根据园区规划定位的不同，电商运营服务存在一定差异。 目的是园区与企业共同发展。

2、园区经营业务下移，拓展统一仓、共配、云仓等服务。

园区服务从单纯的园区管理发展到园区智能仓储管理、分拣包装、城市配送、电子商务等业务，打通园区电商、园区云仓、园区配送、园区创客等环节打造以“仓储+门店+连锁”的一体化运营模式对园区进行内部赋能，构建园区内以生态闭环为特征的智慧产业供应链生态。

3、园区服务延伸至园区内外两条价值链

在多年的园区投资运营实践中，我们提出的园区供应链可以整合产业供应链、城市供应链和企业供应链，通过内部服务链和外部业务，实现从供应链到产业链到价值的园区运营链。 链条的改造和完善。

依托物流园区，形成物流供应链生态系统，延伸至园区内外两条价值链。 园区内部服务链延伸：包括仓储服务、车辆服务、信息服务等； 园区外部供应链延伸：包括综合物流承包服务、统一仓储配送、统一结算等。园区与入驻企业、客户形成了良好的结算关系，实现了园区内乃至园区之间的业务互动。 同时形成了强大的资金池，便于后续服务和灵活运营。

4、物流园区互联互通、降本增效还有很长的路要走。

传统物流园区基本以租赁为主，停车为辅，经营模式单一。 同时，物流园区物流专家少，外行人多。 除了一些地方政府为产业发展需要建设的物流园区外，目前市场上的物流园区大部分都是打着物流的名义做房地产开发。 他们以房地产思维经营公园。 为了物流而物流，为了利润而物流只注重物流，没有在园区运营上下大力气，导致很多园区仍然经营不佳。

多年从事物流园区规划、招商、运营一体化服务。 我们明显感觉到物流园区的顾客数量在减少，入住率在下降。 这是什么原因呢？ 首先，时代在变化。 随着互联网+和数字经济的发展，现在区域联盟越来越多，平台公司越来越多，专业公司越来越多。 它们都成为园区客户的载体，物流企业的选择也多元化。 其次，越来越多的人看到了物流园区房地产的价值，无序开发、供给过剩。 三是商品数量减少。 各地逐渐认识到产业供应链的重要性，构建了完整的上下游供应链体系。 跨区域合作、货量减少是不可避免的。 相比之下，园区内干线运输利润较少，专线企业数量减少，普通货运“夫妻店”生存越来越困难，企业竞争持续加剧。 这些都制约了物流园区的发展。

对于传统物流园区来说，需要转变思维，提供相应的服务，为入驻企业赋能，让园区与企业共同成长。 同时，要走出岛屿困境，不能只关注本地资源，而必须与外界形成优势互补的利益交流。 物流园区作为物流产业的聚集中心，本身就是区域经济发展的产物，是区域经济发展的重要组成部分。 在物流园区内，物流企业、货物、人、车是与物流园区互动的最有效的纽带，打造区域统一的“点+线+网”格局，构建园区之间的相互联系、协同运作、业务融合。物流园区集成发展的网络运营系统，包括园区内信息、数据、货物、仓库、运力、资金等互联互通，降低成本、提高效率，形成园区间互联互通的节点网络。

5、提升物流园区供给侧能力，为物流企业创造价值

物流园区的商业模式由过去的场地租赁、物业服务转变为通过系统地提供“资源整合、规范管理、服务提升”来创造价值。 这也对物流园区的发展提出了更高的要求。 因此，园区的成功运营需要系统、科学的实施方案。

第一，项目定位规划为先。 开发建设园区项目时，要分析区域发展市场需求和区域社会经济发展趋势，明确各种资源和能力对替代产业发展的重要性以及对区域的依赖程度，确定项目主导产业方向。 构建针对性强、操作性强的项目开发方案（市场分析、定位规划、空间规划、功能布局、资源引入、投资运营等）和实施策略。

其次，超级品牌赋能。 基于产业发展规划的合理定位和战略合作伙伴的资源优势，借助项目所在地的比较优势产业，聚焦其主导产品和上下游企业，有效连接战略合作伙伴和区域产业资源、提升主导产业竞争力、引进终端产品企业等，构建完整产业链，突出特色，走生态、高效、规模化、差异化的供应链发展道路，打造健康的供应链格局。项目未来产业发展路径。

三是园区招商引资是前提。 主要包括产业招商、项目招商和园区招商。 产业招商围绕供应链上下游构建生态系统，以企业引企业、以商引企业，形成本地和外部平台型、总部型、结算型的电商物流供应链总部集群为地方税收做出贡献； 项目招商针对园区定位和规划功能，引进相应子项目并带动其他项目引进； 园区招商是指园区开发建设后的具体物业招商工作。

最后，运营服务有保障。 包括园区基础管理、增值服务、供应链物流总承包、电商运营等。创新园区运营模式将创新技术与多元化场景有机结合，加速供应链在全行业的应用通过线上+线下的运营模式，输出数字化、智能化的软硬件技术产品和物流生态。 打造特色产业集群。

园区为顾客创造价值。 物流园区可集干线运输、仓储、区域配送、城市配送、装卸、流通加工、信息交易、企业孵化、金融保险、司机之家等物流业态以及园区现代物流于一体。 功能整合、共同开发，有效满足入驻企业一站式服务需求。 园区内设有汽修店、地磅、标准化设备租赁销售、餐饮、购物等生活配套设施以及方便、快捷、全面的商务服务； 园区运营全面启动仓储配送一体化、第三方物流托管服务； 提供仓储管理、系统运营、车辆调度、运输配送等； 多业态服务创新，使园区引进的各类企业在制造、商贸流通、电子商务、快递、零担物流等领域建立业务战略合作伙伴关系。各种增值服务和服务创新提高客户粘性和园区盈利能力。

物流园区作为供应链物流相关活动的空间聚集地，以创新、协作、共赢、开放、绿色为基础运作。 以入驻企业需求为导向，以提质增效为目标，整合供应链。 以资源为手段，建设园区配送中心、城市配送、干线运输、智能云仓，利用园区信息系统和平台赋能中小物流企业成长，打造物流业新生态，帮助企业解决痛点，形成产品。 营销、采购、生产、流通、消费、服务全流程高效协同“供应链集群”，实现上下游企业合作共赢，产生赋能和增值效应，最终带动产业发展园区相关产业。

6、增收节支、降本增效、练内功

近年来，各级政府高度重视物流业发展。 但与国外成熟的物流体系相比，国内物流园区的发展基本呈现点状布局，远未形成一定规模的物流产业运营体系。 物流园区建设投资大、回报周期长。 想要从有限的土地中获得更大的价值，就必须避免陷入低价竞争的恶性循环。 园区开发商需要将物流地产、物流市场和物流运营紧密结合，对需求项目进行市场调研和分析，明确规划市场细分，才能了解整个市场并实现有效运营。 同时，我们将根据入驻企业的需求，不断升级园区服务，打造经营模式多元化、资源平台共享、服务功能个性化的物流园区，帮助入驻企业降低物流成本，提高物流运营效率。 ，最终实现共享共生。 双赢。

我们常说“物流园区运营与发展并重，运营管理是物流园区项目成功的保障”。 全国的物流园区，根据项目发起人类型，可分为政府管委会管理、企业（开发商）自主管理、委托第三方专业机构管理三种运营管理模式。 定位和属性的差异决定了公园运营和管理方式的差异。 物流园区的运营管理往往有阶段性。 完善和升级园区运营各阶段的管理模式，延伸物流价值链，支撑产业链，促进物流园区健康可持续发展显得尤为重要。 物流园区运营初期主要注重基础服务（物业、消防、停车、安保等）的完善。 后期运营需要重点建立服务体系，包括增值服务、产品服务、物流服务、电子商务服务、信息化建设等。

目前，全国物流园区数量仍在稳步增长，市场主体众多。 但同质化严重，竞争激烈，园区服务水平低。 另一方面，客户要求日趋严格、地方政策收紧，这让物流地产开发商面临挑战。 由于双重压力和疫情等不确定因素影响，园区运营必须开源节流，帮助入驻企业降本增效，提升服务水平，成为提高物流园区竞争力的关键。 对此，物流园区经营者应当：

1、园区运营方必须与入驻企业共同成长。

目前，大多数物流园区的盈利模式仍然单纯依靠租金收入，园区管理只是一个简单化的“租客”，并没有运营服务。 只要周边有新的园区项目出现，免租政策就会导致入驻企业流失。 基于园区功能设计，支持和帮助现有园区企业延伸供应链服务，努力引进上下游企业，帮助其延伸和优化产业链，整合信息服务、货物运输服务、供应链资本服务、进出口通过平台代理服务等，拓展园区增值服务、供应链服务、物流总承包服务、统一结算服务、电子商务运营服务等，使园区与企业可以共同成长。

2、提升物流园区运营团队的专业能力

运营管理人才的缺乏成为限制园区发展的重要因素之一。 一般园区往往侧重于物业、投资、政策等，而新时代物流园区运营涉及到的物流管理、产业链优化、电商运营、供应链服务等，对园区运营提出了更高的要求。运营团队，园区运营有待完善。 团队的专业水平为园区提供了更好的服务，也将园区与入驻企业紧密地联系在一起。

3、线下乐园运营+线上平台服务相结合

近年来，物流信息服务平台如雨后春笋般涌现，但大多昙花一现，根源在于浮在空中却从未落地。 互联网+为物流园区运营插上腾飞的翅膀，推动物流园区线下运营与线上服务相结合。 只有基于物流园区物业管理+电商服务+物流供应链服务的SaaS平台才能改变物流及相关企业“小而散”的格局。

4、平台化+矩阵化的物流园区运营组织架构

园区运营实行合伙制，改变传统雇佣关系，实行统筹规划，分区运营。 七大中心支撑园区运营管理（根据园区不同属性有一定差异），即园区投资合作中心、客户服务中心、园区管理中心、供应链商务中心、电子商务运营中心，金融和解中心和技术支持中心。

7.掌握趋势并充分利用政策

多年来，从传统物流到现代物流再到物流供应链，政策的作用一直是主要线路。

作为物流行业发展的重要载体，物流公园正在发挥越来越重要的作用。 在政策利益的推动下，不同类型的物流公园在各个地方都充满了，这也导致了公园中的许多问题。 例如，在项目的早期阶段，市场尚未完全理解，计划和定位尚不清楚，导致投资不足和高空空缺率。 公园管理服务水平较低，并且运营关闭，形成了岛屿困境。 缺乏专业的运营才能，而利润模型仅依靠租金； 公司承担土地融资成本很高，公园的收入甚至无法支付财务成本，并且投资回报期延长了，等等。

对于地方政府而言，支持物流行业发展的政策具有很高的创新性和针对性。 他们可以从其他高级城市的经验中学习，并针对当地物流行业发展的缺点，从公园规划，信息化建设，模型创新，相关的支持政策在税收优惠和人才介绍方面创造性提出。 为了应对建设物流园的需求，加快了物流园的规划和建设，以支持物流公司变得更大，更强大； 从促进公园的标准化到支持定居企业的创新物流模型格式； 从加强对物流才能的引入和培训到优化当地物流行业的发展环境等，改善和创新支持政策，增强政策覆盖范围，并形成相对完整和系统的政策系统。

对于在公园定居的企业，可以支持公园以用水和用电来实施工业企业标准，适当减轻企业的负担，提供相应的增值服务，并增强企业进入公园的意愿发展。 支持公园和企业的协调发展，以解决物流行业中“小型，分散和混乱”的共同问题。 该公园对地方经济发展具有重要意义。 它必须改善物流政策系统，支持公园建设，创建工业集群，优化业务环境并为企业服务以降低成本并提高效率。

[流行对物流公园的影响确实很大。 作为一名行业从业人员，我希望我能根据我的个人工作实践的见解给您一些建议。 本文源自我们团队关于物流公园运营的工作讨论。 它是由Pei 撰写的，并由Kong 进行了审查。 】

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